L’interdiction pour les étrangers d’acheter des immeubles résidentiels au Canada entrera en vigueur à partir de janvier 2023

À l’instar de plusieurs pays développés comme la Suisse, le Danemark et la Nouvelle Zélande qui disposent de législations interdisant ou limitant sensiblement les droits des non-citoyens d’acquérir des biens immobiliers, le Canada a finalement emboîté le pas en adoptant une disposition législative similaire pour contrer les défis de l’accessibilité des canadiens au logement. 

Le boom de l’immobilier que le Canada a connu ces dernières années est en grande partie dû à la forte demande de logements, qui a été alimentée par l’arrivée de nouveaux immigrants, la croissance démographique et l’augmentation des salaires. De plus, l’abondance de taux d’intérêt bas a incité de nombreux acheteurs à entrer sur le marché, tandis que la pandémie de COVID-19 a poussé les gens à rechercher des maisons plus grandes ou à la campagne pour échapper au confinement en ville.

Cependant, cette forte demande a également eu pour effet de faire grimper les prix de l’immobilier, ce qui a rendu difficile l’accès à la propriété pour certains acheteurs. En effet, les prix des maisons ont augmenté de manière significative dans de nombreuses régions du Canada, notamment à Toronto et à Vancouver. Cette hausse des prix a également entraîné une augmentation des coûts de location, rendant difficile pour de nombreuses personnes de trouver un logement abordable.

Pour remédier à cette situation et en vue d’assurer une stabilité au marché de l’immobilier, le gouvernement canadien avait annoncé la mise en œuvre des mesures concrètes visant à favoriser l’accès au logement pour les canadiens et à stabiliser les prix du marché immobilier. Dans l’optique de lutter contre l’inflation et de ralentir la spéculation immobilière, le gouvernement fédéral avait annoncé en décembre 2021, parmi les mesures de sa politique du logement, une interdiction temporaire d’achat de propriétés résidentielles au Canada par des étrangers. Cette annonce vient de se concrétiser le 23 juin 2022 avec l’adoption de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « loi »). Cette loi, qui entrera en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2023, interdit aux non-Canadiens d’acheter des immeubles résidentiels au Canada pendant une période de deux ans. Pour assurer la mise en œuvre de cette loi, le 21 décembre 2022, Ahmed Hussen, ministre du Logement et de la Diversité et de l’Inclusion a annoncé l’adoption du règlement d’application de cette loi très attendue par les différents acteurs et professionnels de l’immobilier au Canada ainsi que par les investisseurs étrangers.

Cette nouvelle loi établit le cadre général de l’interdiction en interdisant aux personnes qui n’ont pas le statut de citoyen canadien ni de résident permanent d’acheter des immeubles résidentiels au Canada pour une période de deux ans, y compris empêcher les non-Canadiens d’utiliser des structures d’entreprise pour éviter l’interdiction et en prévoyant des sanctions pour les non-Canadiens qui achètent des immeubles résidentiels (et les personnes qui leur prêtent sciemment assistance). Il est certain que le marché immobilier résidentiel canadien subira un changement important lorsque cette interdiction visant les acheteurs étrangers entrera en vigueur en janvier 2023. 

But visé par cette nouvelle loi ?

Le but annoncé par le gouvernement canadien à travers cette nouvelle réglementation est d’améliorer l’accessibilité des canadiens au logement et d’assurer la stabilité des prix de l’immobilier. 

Le site du parti libéral qui est au pouvoir au Canada affiche ainsi qu’« À titre de mesure provisoire pour stabiliser le marché résidentiel en sortie de pandémie de la COVID-19, nous interdirons pendant deux (2) ans aux investisseurs étrangers d’acheter des propriétés résidentielles non récréatives au Canada, à moins qu’il soit confirmé que l’achat constitue un prélude à un emploi ou une immigration au Canada au cours des deux années qui suivent. Cela nous permettra aussi de collaborer avec les provinces et les municipalités à l’élaboration d’un cadre amélioré de réglementation du rôle des acheteurs étrangers sur le marché résidentiel canadien, de sorte que leurs investissements n’empêchent pas les Canadiens d’avoir accès au logement et d’en profiter .»

Cette loi vise principalement à s’assurer que le marché de l’habitation reste accessible aux canadiens, qui ont souvent du mal à acheter une propriété en raison de la hausse des prix de l’immobilier. En interdisant aux non-Canadiens d’acheter des immeubles résidentiels, le gouvernement espère réduire la demande pour ces biens et, par conséquent, faire baisser les prix. Cependant, à certaines conditions, cette loi ne s’applique pas aux personnes ayant un permis de travail ou de résidence au Canada, ni aux personnes ayant des liens étroits avec le Canada, comme les conjoints de Canadiens ou les personnes ayant des enfants scolarisés au Canada.

Il est important de souligner que cette loi ne vise pas à empêcher tous les non-Canadiens de vivre au Canada, mais simplement de limiter leur capacité à acheter des propriétés résidentielles. Le gouvernement espère que cette mesure contribuera à rendre les logements plus abordables pour les canadiens et à soutenir l’économie canadienne.

Qui sont les personnes concernées par cette interdiction ?

Les personnes touchées par cette nouvelle réglementation sont celles qui répondent à la définition de « non-Canadien ». En effet, en vertu de la Loi seront assujetties à l’interdiction, y compris les sociétés qui sont «contrôlées» par des sociétés étrangères ou des personnes qui ne sont pas des résidents permanents du Canada ou des citoyens canadiens.

Le Règlement précise la signification du mot « contrôle » d’une société ou une entité comme la propriété directe ou indirecte d’actions ou de participations de la société ou de l’entité représentant 3 % ou plus de la valeur des capitaux propres de celle-ci ou comportant 3 % ou plus de ses droits de vote ou même le contrôle de fait de la société ou de l’entité, que ce soit directement ou indirectement, par propriété, accord ou autrement.

De plus, l’article 2 du Règlement élargit la définition de « non-Canadien » en vertu de la Loi pour inclure les entités formées à l’extérieur du Canada et les entités formées au Canada qui sont contrôlées par une entité formée à l’extérieur du Canada, ou contrôlées par un non-Candien. 

C’est important de souligner que l’élargissement des définitions de « contrôle » et de « non-Canadien » dans le Règlement fait en sorte qu’un certain nombre de sociétés, de sociétés de personnes et d’autres entités juridiques sont assujetties à l’interdiction, et il établit un seuil de «contrôle» considérablement bas par rapport à d’autres normes établies par le droit canadien des sociétés. Par conséquent, compte tenu de la vaste portée du Règlement et de l’application étendue de l’interdiction, les professionnels impliqués dans l’industrie de l’immobilier résidentiel au Canada peuvent vouloir pécher par excès de prudence lorsqu’ils effectuent une diligence raisonnable et entreprennent des mesures de connaissance du client.

En outre, le règlement définit assez largement le terme «achat» pour y inclure l’acquisition, de façon directe ou indirecte, d’un droit ou intérêt dans un immeuble résidentiel. Toutefois, le Règlement prévoit certaines exceptions concernant ce qui constitue un « achat » en vertu de la Loi dans le but d’atteindre certains objectifs de politique publique, y compris l’évitement de contraintes excessives comme l’acquisition d’un intérêt résultant d’un événement transitoire ou de vie, tel qu’un décès, un divorce, une séparation ou un don. 

Les exceptions à cette interdiction : 

Les exceptions à l’interdiction sont accordées à certaines personnes comme les résidents permanents du Canada, les réfugiés, les personnes inscrites comme Indiens en vertu de la Loi sur les Indiens et les non-Canadiens qui achètent un bien immobilier résidentiel avec un époux ou un conjoint de fait canadien. 

Outre les exemptions susmentionnées, le Règlement prévoit également que les résidents temporaires du Canada seront également exemptés de l’interdiction si :

• Pour les détenteurs d’un permis d’études: 

•  sont inscrits à un programme d’études autorisé dans un établissement désigné;
• ils ont produit toutes les déclarations de revenus requises en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour chacune des cinq années d’imposition précédant l’achat;
• ils étaient physiquement présents au Canada pendant au moins 244 jours au cours de chacune des cinq années civiles précédant l’année au cours de laquelle l’achat a été effectué;
• le prix d’achat de la propriété résidentielle n’excède pas 500 000 $; et
• ils n’ont pas acheté plus d’une propriété résidentielle, 

• Pour les détenteurs d’un permis de travail :

• ils ont travaillé au Canada pendant une période minimale de trois ans au cours des quatre années précédant l’année au cours de laquelle l’achat a été effectué, s’il s’agit d’un travail à temps plein tel que défini au paragraphe 73(1) du Règlement sur l’immigration et la protection des réfugiés ;
• ils ont produit toutes les déclarations de revenus requises en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour au moins trois des quatre années d’imposition précédant l’année au cours de laquelle l’achat a été effectué ; et
• ils n’ont pas acheté plus d’une propriété résidentielle.

Enfin, le Règlement prévoit également des exemptions à l’interdiction pour les diplomates étrangers et les réfugiés qui répondent à certains critères définis.

Quels types d’immeubles seront touchés par cette nouvelle loi ?

Dans son budget de 2022, le gouvernement fédéral a signalé son engagement à exempter les propriétés récréatives de l’interdiction de la Loi. Le gouvernement a donné suite à cet engagement en n’appliquant la Loi qu’aux propriétés résidentielles situées dans une « agglomération de recensement » ou une « région métropolitaine de recensement ». Ces termes ont le même sens dans la Loi que dans la Classification géographique type (CGT) 2021 de Statistique Canada , à savoir une région où une ou plusieurs municipalités adjacentes sont centrées sur un centre de population, autrement appelé noyau.

À cet effet, le Règlement précise que les biens résidentiels qui ne sont pas situés dans une agglomération de recensement ou une région métropolitaine de recensement ne seront pas assujettis à l’interdiction. En effet, cela signifie généralement que les municipalités dont le noyau de population est inférieur à 10 000 personnes ne seront pas assujetties à l’interdiction, tandis que les collectivités dont le noyau de population est supérieur à 10 000 personnes seront touchées. L’impact qui précède touche à la volonté du gouvernement fédéral d’exempter certaines propriétés récréatives de l’interdiction. Cependant, il convient de noter que certaines petites municipalités où les gens possèdent des propriétés récréatives seront toujours touchées. 

En outre, le Règlement a également précisé que les propriétés résidentielles visées par l’interdiction comprennent les propriétés qui sont zonées à usage mixte ou à usage résidentiel même si aucune habitation résidentielle ne fait actuellement partie de la propriété. En fait, cela signifie que l’interdiction s’appliquera à certaines propriétés qui ne seraient généralement pas considérées comme résidentielles au moment de l’achat, mais se concentrent plutôt sur le potentiel de ces terrains à être transformés en propriétés résidentielles à un moment donné dans le futur.

Il est important de signaler que, selon cette Loi, les immeubles résidentiels sont des immeubles qui comprennent au plus trois logements et des parties d’immeubles constituant une maison jumelée ou un logement en copropriété. La Loi n’interdit pas l’achat d’immeubles collectifs de plus grande taille. 

C’est quoi les conséquences en cas de violation de cette loi ?

Bien que la validité de la vente réalisée en contravention de la Loi ne soit pas affectée, il pourrait toutefois y avoir de graves conséquences pour l’acheteur étranger ou l’entité qui effectue l’achat. En effet, toute personne reconnue coupable d’une infraction à la Loi pourrait être condamnée à une amende maximale de 10 000 dollars.

Une autre conséquence supplémentaire est énoncée au paragraphe 7(1) de la Loi, qui permet à un tribunal d’ordonner qu’une propriété résidentielle achetée par un non-Canadien en contravention de la Loi soit vendue à la suite d’une demande du ministre, et le produit de cette vente n’est pas entièrement remboursée à la personne ou à l’entité non canadienne. Le règlement fournit des indications supplémentaires sur les ordonnances en vertu de cette disposition.

Pour qu’un tribunal ordonne la vente d’une propriété résidentielle, les conditions suivantes doivent être remplies, comme indiqué à l’article 7(1) du Règlement :«

1. le non-Canadien est le propriétaire de la propriété résidentielle au moment où la commande est rendue;
2. un avis a été donné à toute personne pouvant avoir le droit de recevoir le produit de la vente ; et
3. la cour supérieure de la province est convaincue que l’impact de l’ordonnance ne serait pas disproportionné par rapport à la nature et à la gravité de la contravention, aux circonstances entourant la perpétration de la contravention et à la condamnation qui en résulte».

De plus, toute ordonnance rendue en vertu de la Loi doit inclure la condition selon laquelle le produit de la vente doit être distribué dans une ordonnance spécifique, comme indiqué à l’article 7(2) du Règlement.

Quel sera l’impact prévu de cette nouvelle loi sur le marché de l’immobilier au Canada ?  

Certains intervenants ont exprimé leur ferme appui à l’égard d’une interdiction formelle et inconditionnelle pour les non-Canadiens d’acheter des immeubles résidentiels, et d’autres ont souligné la nécessité d’une approche plus ciblée avec des exceptions d’allègement pour éviter les conséquences involontaires sur l’économie et le marché du travail. 

Certains intervenants se sont préoccupés par la rigueur et la complexité des conditions d’admissibilité applicables aux résidents qui étudient ou travaillent au Canada. Des préoccupations ont aussi été exprimées concernant le fardeau en matière d’observation de la loi pour les non-Canadiens vulnérables, y compris les immigrants récents, les jeunes adultes et les travailleurs qui occupent des emplois précaires. 

Par conséquent, le libellé du Règlement concernant l’admissibilité est simplifié afin qu’il soit plus facile pour les non-Canadiens de déterminer l’application de l’interdiction dans leurs circonstances respectives. Il s’agit notamment d’adapter les exigences relatives à la présence physique pour les étudiants de façon à ce qu’elles cadrent avec l’année universitaire, de simplifier les exigences relatives à l’inscription aux programmes pour les étudiants et de préciser l’exigence selon laquelle l’expérience de travail minimale au Canada n’a pas à être continue pour tenir compte de l’évolution ordinaire de l’emploi et éviter de pénaliser les travailleurs touchés par les perturbations du marché du travail en raison de la pandémie.

D’après l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), «cette Loi aura un effet néfaste sur la réputation, les marchés du travail et l’économie du Canada et qu’elle entraverait gravement notre capacité à attirer au pays des talents étrangers».

“Compte tenu des pénuries critiques de compétences au Canada, ces exigences placeront le Canada dans une position non compétitive par rapport à d’autres pays où de telles restrictions sur l’achat de propriétés résidentielles par des ressortissants étrangers peuvent ne pas exister”, a déclaré le Conseil canadien de réinstallation des employés (CERC) au gouvernement dans un mémoire.

Des suggestions ont été exprimées par les différents acteurs du marché immobilier, en particulier des professionnels de l’immobilier, du droit et du financement résidentiel afin que le gouvernement fédéral mette des documents d’information et d’orientation à la disposition des gens et des professionnels de l’industrie pour favoriser la compréhension et les aider à respecter la Loi et le Règlement.

Dans une déclaration à CBC News, l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a déclaré qu’elle craignait que les agents immobiliers ne fassent face à des coûts supplémentaires tout en essayant d’évaluer l’admissibilité d’un acheteur ou de déterminer si une propriété est classée comme résidentielle ou récréative.

En conséquence, les agents immobiliers sont susceptibles d’exiger des documents supplémentaires de tous les acheteurs potentiels, afin d’éviter de contrevenir à l’interdiction, a déclaré l’ACI.

Impacts sur les investisseurs étrangers :

La nouvelle loi complique la façon dont les entreprises embauchent, promeuvent et transfèrent les travailleurs immigrants. Les nouvelles règles risquent de créer des maux de tête pour les sociétés américaines de gestion de la réinstallation qui gèrent les déménagements d’employés au nom de sociétés canadiennes. Certaines de ces entreprises américaines achèteront et revendront la maison d’un dirigeant pour accélérer le déménagement. Mais en tant que non-Canadiens, ils pourraient se voir interdire d’effectuer de telles transactions immobilières pendant deux ans, ce qui compliquerait davantage le processus de relocalisation des employés.

Selon certains observateurs, non seulement les plans d’embauche et de délocalisation des entreprises sont en train de s’enliser mais cette réglementation risque également de chasser les investissements directs étrangers. Notre arriéré d’immigration est déjà une source de frustration pour les entreprises étrangères qui veulent embaucher plus d’employés et étendre leurs activités au Canada.

D’autres critiques viennent du fait que les non-résidents ne possédaient que 3,1 % des propriétés résidentielles en Colombie-Britannique en 2020, selon Statistique Canada. En Ontario, ce chiffre n’est que de 2,2 %. Alors, il n’est pas clair qu’une interdiction visant les acheteurs de maisons étrangers empêchera réellement la spéculation sur le marché immobilier canadien. 

Impacts sur les professionnels de l’immobilier au Canada : 

En plus de la sanction prévue à l’encontre du non-canadien contrevenant Loi prévoit aussi que toute personne qui, en toute connaissance de cause, aide, ou tente d’aider, un non-Canadien à acheter un immeuble résidentiel interdit peut être reconnu coupable d’une infraction punissable sur déclaration sommaire de culpabilité en vertu du Code criminel et passible d’une amende maximale de 10 000 $.

Il faut souligner que malgré le fait que le Règlement n’impose pas aux professionnels canadiens la collecte de renseignements ni des exigences en matière de traitement ou de production de rapports, ni des exigences pour remplir des formulaires ou d’autres types de documents toutefois, les professionnels de l’immobilier doivent faire preuve de diligence raisonnable avant d’aider, d’inciter ou de conseiller un acheteur éventuel notamment l’examen et la consignation de renseignements d’une pièce d’identité valide en vigueur de l’acheteur (tel qu’un passeport, permis de travail, permis d’études ou autres documents des autorités de l’immigration ) pour déterminer sa citoyenneté, son statut de résident et son statut d’exemption conformément aux nouvelles dispositions en vigueur. 

Les courtiers immobiliers ont déjà l’obligation de bien connaître leur client en vertu des exigences de CANAFE. Ils doivent notamment vérifier l’identité des clients et consigner certains renseignements. La principale différence est que dans le cas de CANAFE, la vérification doit se faire au moment de la transaction, alors qu’en vertu de cette nouvelle loi, la vérification de l’identité doit se faire avant de conseiller ou d’aider le client pour l’achat d’un immeuble résidentiel.

Comme les lois qui régissent l’immobilier sont de compétence provinciale, les notaires, avocats et courtiers et agents immobiliers doivent s’assurer de respecter toute directive émise par les organismes de réglementation de leur province. 

En conclusion, la Loi et le nouveau règlement représentent un changement fondamental dans le marché canadien de l’immobilier résidentiel. Nonobstant le fait que la nouvelle législation ne s’applique que pendant deux ans, l’application étendue et les sanctions importantes associées à la violation de l’interdiction doivent être notées par les propriétaires, les professionnels de l’immobilier, les conseillers juridiques et les autres intervenants au marché immobilier résidentiel canadien.

Dans tous les pays où l’immigration est importante, les prix des logements grimpent. Le Canada connaît des niveaux d’immigration historiques qui devraient augmenter au cours des prochaines années. Le Canada visera à accueillir 465 000 nouveaux immigrants en 2023. La cible passera à 485 000 nouveaux immigrants en 2024. Elle passera encore à 500 000 nouveaux immigrants en 2025 . D’un autre côté, nous ne construisons pas assez de maisons pour répondre à cette demande – nous ne construisons que 250 000 maisons chaque année.

La crise du logement est multiforme et assez complexe. Avec de nombreux facteurs différents en jeu, cette loi seule ne réglera pas les défis de l’abordabilité des logements pour les canadiens. 

Cette loi vise à aider à rendre les logements plus abordables pour les personnes vivant au Canada en limitant la demande de logements de la part de non-Canadiens. Cependant, il est important de noter qu’elle ne résoudra pas à elle seule les problèmes de logement abordable au Canada. Il existe de nombreuses autres mesures qui peuvent être mises en place pour aider à rendre les logements plus abordables pour les canadiens, telles que la construction de logements abordables, l’aide au logement pour les personnes à faible revenu et la réglementation des loyers.

Finalement, il est difficile de prédire exactement comment cette loi affectera le marché immobilier résidentiel canadien, mais il est possible qu’elle ait un impact sur la demande de logements résidentiels et qu’elle puisse entraîner une modification des prix. Cependant, il y a de nombreux autres facteurs qui peuvent influencer le marché immobilier, tels que l’économie en général, les taux d’intérêt et les politiques gouvernementales, de sorte qu’il est difficile de dire comment cette loi aura un impact sur le marché à long terme.

Note : Cet article est de nature générale, n’est en aucun cas une opinion juridique et ne vise qu’à informer de l’existence des règles pouvant affecter certains types de transactions immobilières. En outre, les lois peuvent changer au fil du temps et ne doivent être interprétées que dans le contexte de circonstances particulières, de sorte que ces documents ne sont pas destinés à être invoqués ou considérés comme des conseils ou opinions juridiques. Les lecteurs doivent consulter un juriste pour obtenir des conseils spécifiques dans une situation particulière.